Платформа «Эмиграм» всегда собирает для вас невероятно полезные и интересные материалы об эмиграции, адаптации и жизни в разных странах мира. Например, в этом материале Катя — автор телеграм-канала «BarcelonaLive» поделится собственным опытом и советами о том, как арендовать квартиру в Испании и минимизировать для себя проблемы.
11 полезных советов об аренде квартир в Испании
Привет, я Катя и 6 октября 2021 года ровно три года как я переехала в Барселону. За это время я успела несколько раз сменить жильё — 4 комнаты в Барселоне, 1 квартира там же, 1 квартира на Майорке и 1 квартира в Малаге, куда мы переехали пару недель назад. О своей жизни и переездах я пишу на канале «BarcelonaLive».
Расскажу про некоторые особенности и подводные камни съёма в Испании. При этом я ни в коем случае не претендую на экспертность и всеобъемлемость этой статьи. Если хотите проверить контракт полностью, это к юристу, я скорее готова поделиться личным опытом и советами.
1. Основной закон по долгосрочной аренде
Это Ley de arrendamientos urbanos (LAU). Если вам знаком испанский, то с ним полезно ознакомиться хотя бы в общих чертах.
2. Платить за риелтора вы не обязаны, но всё равно придётся
По закону, если вы пришли к риелтору и он вам ищет варианты, то платите вы. Если хозяин сдаёт квартиру через риелтора, который размещает объявления и показывает варианты, платить должен хозяин. По закону это так, но в 95 % случаев эти затраты всё равно лягут на ваши плечи (а это месячная аренда плюс НДС). Если вы будете настаивать, что риелтор не ваш, то и квартиру не получите — хозяин просто выберет более сговорчивого арендующего, а не вас.
Избежать комиссии можно, если искать объявления от частных лиц, particular. Но, обычно выбор таких квартир сильно ограничен. В Барселоне шансы найти таким образом жильё минимальны. А вот на Майорке, в ковид, вне туристического сезона мы легко нашли отличную квартиру напрямую. В Малаге тоже хорошие варианты были через риелторов.
3. Договор всему голова
Если вы будете сильно вчитываться в договор и настаивать на изменении пунктов, квартиру вы тоже можете не получить. Опять же, выберут более сговорчивого. Это совсем не значит, что читать договор не надо. На той же Майорке, например, мы договорились о внесении пункта, по которому мы могли съехать в любой момент. Но в ситуации ковида и почти отсутствующего спроса наша позиция в переговорах была достаточно сильная. В Барселоне такого обычно не бывает.
Вариант один — вы нашли что-то вопиющее в договоре, что не соответствует арендному законодательству. Если велик шанс с этим пунктом не столкнуться, то смысла бодаться нет. В крайнем случае, если ситуация дойдёт до этого, по суду вы окажетесь правы, и настаивать на изменении договора смысла нет.
Но если вы нашли пункты, которые можно прочитать двояко, это повод их прояснить. Как правило, если чего-то нет на бумаге, то разбираться с этим придётся вам.
4. Контракт и законодательство
В нашем текущем контракте указано, что мы должны вносить ежемесячную оплату не позднее 5 числа каждого месяца (что строже, чем обычно). И если мы просрочим оплату на 10 дней, то нас могут выселить. Не то, чтобы мы собирались не платить, но звучит не очень, и это не законно. По закону, чтобы вас выселить, нужно решение суда (а это минимум два месяца). Мы решили не настаивать на изменении этого пункта, если вдруг когда-нибудь до этого дойдёт, этот пункт не будет иметь силу. Скорее, он работает как устрашение.
5. Инвентаризация
Если вы снимаете квартиру с мебелью и техникой, обязательно нужно пройти по листу инвентаризации и проверить, что всё на месте и работает. Включая мелкие вещи. Если написано, что обогревателя два, то их должно быть два, потому что при выезде вас за них спросят и, если что, заставят платить.
При этом не радуйтесь, если чего-то в списке инвентаризации нет. Особенно бытовой техники — плиты, стиралки, посудомойки, бойлера и т. д.
Обычно всё, что перестало работать в случае естественного износа и времени, это ответственность хозяина. То есть, если это не вы сломали стиралку, то при её поломке хозяин должен сам оплатить ремонт или починку. Так происходит почти всегда. Но в одной квартире стиралки почему-то не было в контракте. Значит, хозяин вам ничего не должен. И когда стиральная машина перестала работать из-за старости, хозяин сказал, что раз в контракте её нет, то и ремонтировать её он не будет. Если бы мы выезжали, то могли бы просто оставить неработающую машинку, а так как мы продолжали там жить, пришлось покупать за свой счет.
6. Фианса (залог) не может быть больше двух месяцев
На Майорке и в Малаге в большинстве случаев залог будет равняться одному месяцу аренды. В Барселоне найти такое — большая удача. Просят от двух и больше. При этом просить три месяца и больше незаконно. И в этом случае я бы, скорее, рекомендовала либо договориться до 2-х, либо отказаться от аренды. Оплачивая фиансу, всегда держите в голове, что денег этих можете и не увидеть, либо увидеть через пару лет судов. Сумма больше чем в два месяца вводит в искушение арендодателей, и шанс её получить обратно значительно меньше.
При этом, если вдруг при выезде хозяин не спешит сумму возвращать, не стесняйтесь идти в суд. Наверное, тут понадобится помощь юриста или человека опытного в таких делах, но даже угроза судом часто имеет отрезвляющее действие на хозяев. А шансы выиграть и вернуть деньги, если вы только не переломали всё в квартире, высоки.
Для этого никогда не платите фиансу наличными. Лучше перечислять деньги отдельным платежом с указанием назначения — «фианса, квартира по адресу такомо-ту».
Иногда сложности возникают у вновь приехавших — у них нет доходов или рабочих контрактов в Испании, чтобы доказать свою благонадёжность. В таком случае можно попробовать договориться не о бОльшем залоге, а об оплате вперёд (иногда просят чуть ли не за полгода). Зато потом эти полгода платить не придётся.
7. Проверяйте собственность
Перед тем, как отправить деньги, всегда проверяйте собственников квартиры. Если вы снимаете через риелтора, то это хоть какая-то гарантия, что деньги вы перечисляете именно хозяину. Если вы снимаете напрямую, всегда запрашивайте документы на право владения квартирой. Если снимаете комнату, спросите хотя бы договор аренды.
Так, моя сокурсница оплатила три месяца аренды и 2 фиансы. А через две недели узнала, что это была не хозяйка, а особо предприимчивая особа, которая квартиру снимала и решила уехать и перестать платить аренду. Полиция в этой ситуации хоть как-то помогла, хозяева вошли в положение и разрешили начать платить аренду со следующего месяца. Но в итоге две фиансы так и не вернулись.
8. Читайте, что входит в арендную плату
Как правило, в оплату входит сама аренда, должна входить оплата комунидад (это налог на имущество, коммунальные взносы, уборку и поддержание общественного имущества и проч.). А электричество, газ, вода, интернет — отдельно. На Майорке у нас входил интернет и даже уборка раз в месяц. А в Малаге мы смогли договориться, чтобы и воду включили в плату.
9. Договаривайтесь
Часто переговоры — это не про деньги. Особенно если вы напрямую общаетесь с хозяевами. В Малаге мы понравились хозяину, он выбрал нас вместо другой пары. Мы смогли договориться о снижении стоимости с 1150 (включая комунидад) до 1050 (включая комунидад и воду). То, что мы приехали надолго и выглядим благонадёжно, имеет большое значение. А вот при обсуждении пункта про 10 дней неоплаты и выселение (пункт 3) мы смогли подвинуть только 5 дней в свою пользу. И тут он был непреклонен. Для испанцев важнее, что вы будете жить долго и платить вовремя, чем платить дороже, но быстро съедете.
10. Срок контракта
Обычно долгосрочные контракты (Contrato de arrendamiento de vivienda) работают по формуле, 1+4 — контракт на 1 год, с возможностью пролонгирования на 5. При этом 5 лет — это ваше право, а не обязанность. Иногда указано, как его нужно специально пролонгировать, например, в Малаге мы должны за месяц сказать, хотим ли оставаться дольше. А в Барселоне было наоборот — пролонгируется автоматом, если мы не уведомим об обратном за 30 дней. При этом даже с долгосрочным контрактом никто не может заставить вас платить за весь год.
Минимальный срок — 6 месяцев. После которого вы имеете право расторгнуть контракт с 30-дневным уведомлением. По общему законодательству штраф за это 1 месяц за 1 год контракта, рассчитанный пропорционально. То есть, при нормальном контакте 1+4, если вы съезжаете через 6 месяцев, то штраф будет всего полмесяца аренды.
Это любимый пункт для злоупотреблений. Так, в Барселоне был указан штраф 1 месяц за 1 месяц. То есть, если вы съезжаете через 6 месяцев, то и 6 месяцев до года всё равно обязаны оплатить. Что опять же нелегально.
Большинство людей об этом не знают, поэтому и не съезжают до 1 года. Теоретически, если вам нужно срочно съехать, то оплату этих 6 штрафных месяцев хозяину придётся доказать в суде, что будет проблематично.
После ковида появилось много временной аренды (Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda = contrato de temporada), контракты от 31 дня до 11 месяцев. Это квартиры с правом «туристической» краткосрочной аренды. Прав на такое жильё у вас будет значительно меньше. Если вас устраивает такой срок — отлично. Но, если вам обещают пролонгировать такой контракт на больший период, это обман. Пролонгируя контракт, хозяева теряют право на туристическую аренду (и бОльшие доходы).
Плюс прописаться во временной квартире вы сможете, только если ваш контракт больше 6 месяцев. Это не так важно для европейцев, но критично для тех, у кого нет европейского гражданства — многие административные вещи начинаются с прописки.
11. Подготовьте документы о себе заранее
Традиционно, если вы посмотрели квартиру и вам понравилось, то вас попросят прислать документы о ваших доходах. Основная задача этих документов — показать, что вам можно доверять и вы не перестанете платить через пару месяцев.
В Барселоне часто вы даже и не увидите хозяина, а в Малаге и на Майорке мы лично пообщались с арендодателями. И там, и там им было важно сдать квартиру кому-то приятному.
Если ваши документы будут готовы, то отравить их риелтору вы сможете быстро и тем самым получите преимущество перед другими арендующими.
Лучший вариант — испанский рабочий контракт на неопределённый срок, где плата по аренде будет составлять примерно ⅓ дохода. Хорошо бы, чтобы контракт был старше трёх месяцев. В последний раз у меня был контракт всего 1,5 месяца, поэтому я показывала контракт с прошлой работы, новый контракт и три последний зарплатных листка (nomine/hojas de salario). По идее вам их должны присылать каждый месяц, но на моей первой работе их постоянно забывали, поэтому либо запросите их заранее, либо найдите у себя в почте. Здесь любят контракты на неопределённый срок, потому что таких работников очень уж сложно уволить, что даёт арендодателям некую гарантию.
Самозанятых или ИП тут не очень любят, даже если ваш доход выше среднего по Испании. Но, если это ваша ситуация, это не значит, что вам откажут. Чтобы показать ваши доходы за рубежом, вам понадобятся справки со счёта, подтверждение перечислений. Всё, что покажет, что вы получаете деньги стабильно и можете оплачивать жильё. В идеале всё с переводом на испанский.
Для удостоверения личности обычно спрашивают паспорт, и, вроде как, ваш статус резидента не должен никого волновать. Знаю случаи, когда нелегалы вполне успешно снимали квартиру. Но если у вас есть есть долгосрочная резиденция, то её тоже хорошо показать.
Как я уже писала в начале, этот список советов неполный. С арендой в Испании никогда не знаешь, с чем столкнёшься в следующий раз. Поэтому если у вас есть занятные истории — делитесь в комментариях.
Больше интересных материалов о жизни в Малаге и вообще Испании вы можете прочитать, перейдя по ссылке на канал «BarcelonaLive». Настоятельно рекомендуем подписаться. Также не забывайте, что на платформе «Эмиграм» вас ждёт более 750 каналов наших эмигрантов из 90 стран мира, которые делятся своим опытом с вами каждый день.
