Банковские регуляторы пошли на необычный шаг. В начале недели они публично предупредили о возникновении пузыря на австрийском рынке недвижимости. Есть явные признаки «перегрева». Совет по финансовой стабильности, выпустивший предупреждение, предположил, что, если пузырь на рынке жилья лопнет, он также может разрушить банковский сектор. Текущая причина предупреждений — сочетание двух событий. Есть в Австрии цены на недвижимость, которые уже давно растут. Согласно анализу рейтингового агентства Scope, за последние десять лет цены на жилье росли более чем на пять процентов ежегодно. Это увеличение было намного выше среднего по Европе.
Коронавирус только принёс очередное ускорение роста цен на недвижимость. Как долго это будет продолжаться?
Что заставляет нервничать Комитет по финансовой стабильности, в который входят представители Нацбанка, Управления финансового рынка, Министерства финансов и Фискального совета, так это изменение типа финансирования на рынке недвижимости. Домовладение всё чаще финансируется за счёт банковских кредитов. Количество новых кредитов на недвижимость, выданных населению, увеличилось в апреле на 6,6 процента по сравнению с предыдущим годом. Это максимумы, которые в последний раз наблюдались перед финансовым кризисом 2009 года.
Старая казначейская истина состоит в том, что рост цен на жильё не является проблемой. Если пузырь образуется и лопнет, сначала что-то теряют только домовладельцы. Всё это становится макроэкономической проблемой только тогда, когда банки занимаются выдачей большого количества кредитов. Если должники больше не могут расплачиваться с ними, кризис уже атакует банки.
Игнорируемые рекомендации
Надзорным органам не нравится, что банки берут на себя слишком большой риск при кредитовании. Комитет по финансовой стабильности уже давно рекомендует, чтобы ипотечный кредит имел в качестве обеспечения самофинансирование не менее 20 процентов. Кроме того, сроки не должны превышать 35 лет, выплаты не должны составлять более 30–40 процентов чистой прибыли.
Требования игнорируются по двум пунктам: коэффициент собственного капитала не соблюдается для 60 процентов ссуд, выданных за последние шесть месяцев. Почти у 20 процентов домохозяйств, получивших новые ссуды, бремя выплаты погашения выше рекомендованного. Пока надзорный орган выпустил только рекомендации. Если банки продолжат игнорировать их, они станут требованиями.
Тем не менее, любой, кто говорит с экспертами о риске кризиса на рынке недвижимости, слышит, что в настоящее время поводов для паники мало.
Падение цен на недвижимость должно сопровождаться общим экономическим потрясением: только когда многие строители жилья теряют работу или резко повышаются процентные ставки, у людей заканчиваются деньги для выплаты ссуд. В настоящее время свидетельств этого нет.
Рейтинговое агентство Scope видит несколько причин, по которым Австрия структурно менее уязвима. «Во-первых, долг домохозяйств невысок по сравнению с другими европейскими странами», — говорит Ребер Акар из Scope. Ещё важнее, что долг в основном распределяется между «кризисоустойчивыми и стабильными домохозяйствами с доходами выше среднего».
Scope также отмечает, что социальное жильё и регулируемый рынок аренды, по крайней мере, для старых зданий в Вене, играют стабилизирующую роль. Группа с более низким доходом, приобретающая доступное жильё, как правило, имеет меньшую чрезмерную задолженность.
Ещё один момент: заёмщики лучше защищены от роста процентных ставок, чем раньше. В 2015 году только 15 процентов кредитов имели фиксированную процентную ставку, сегодня она превышает 60 процентов.
Количество дефолтов в настоящее время также невелико: по данным Европейского банковского управления (EBA), европейского надзорного органа, только 2,1 процента всех кредитов в Австрии были проблемными. В случае частной ипотеки доля ссуд, которые не могут быть обслужены, составляла чуть менее двух процентов; в случае коммерческой ипотеки она была немного выше и составляла 3,6 процента. Согласно критериям европейских надзорных органов, повод для беспокойства составляет всего пять процентов, говорит Стефан Селден из 720 ° Restructuring & Advisory, компании, специализирующейся на реструктуризации долга.
Это перевод новостной статьи австрийского издания. Источник: derstandard.at
